Imóveis para locação estão cada vez mais escassos na Zona Sul de Niterói

Procura por imóveis: em Santa Rosa, os valores dos aluguéis são altos,
porém as taxas dos condomínios e o IPTU são um pouco mais em conta.

Já o sonho de consumo de muitos são a
Moreira César e a Mariz e Barros, que têm
imóveis que custam até R$ 3 mil.

Foto: Nathalia Felix

Icaraí, Santa Rosa e Ingá são os bairros mais procurados. Especialistas afirmam que ter a documentação necessária em mãos agiliza o processo e evita possíveis dores de cabeça

A demanda por imóveis para alugar em Niterói é maior do que a oferta, principalmente quando a procura é por casas e apartamentos de dois quartos em Icaraí, Santa Rosa ou Ingá. Segundo especialistas do setor, imóveis em bom estado de conservação e com preço real de mercado são alugados rapidamente, num prazo entre sete e 30 dias. Eles explicam ainda que ter a documentação necessária em mãos ao buscar o bem ideal agiliza o processo e evita dores de cabeça.

Segundo Dráuzio Couto, diretor da imobiliária Imob 2000, mesmo com o boom imobiliário que Niterói vem sofrendo nos últimos anos, ainda não existe imóvel suficiente para alugar no mercado que atenda a todos os clientes. Ele lembra, no entanto, que houve valorização dos preços dos imóveis, e consequentemente do aluguel, em cerca de 20 % nos últimos anos.

“A procura por locação em Icaraí, Santa Rosa e Ingá é muito grande. Há casos em que o imóvel nem chega a ser anunciado e já tem gente alugando, mesmo com os valores tendo aumentado cerca de 20% nos últimos anos. Em Icaraí, por exemplo, se o locatário tiver a documentação necessária, consegue se mudar em sete dias”, afirma.

Em Icaraí, o valor médio dos aluguéis de um imóvel com sala e dois quartos têm início a partir de R$ 1,2 mil, mais taxas como IPTU e condomínio. No entanto, Cláudia Nazareth, proprietária da Abdon Nazareth Imóveis, explica que pode haver alterações nesses valores entre bens antigos e novos.

“A locação de um apartamento novo, recém-construído, pode ser até 40% mais cara que a de um usado. Isso porque os prédio novos geralmente têm duas vagas na garagem e amplas áreas de lazer, além de contar com uma unidade moderna, sem problemas hidráulicos ou elétricos”, explica.

De acordo com Maria José Lima, gerente de locação do Grupo Imóveis, o mercado aquecido têm gerado filas de espera nas imobiliárias.

“Temos um quadro de avisos, onde expomos nossas ofertas. Há casos de imóveis como apartamentos de quarto e sala, que não chegam nem a ser anunciados, pois há um cadastro de interessados”, ela explica.

Documentação – Todos são unânimes em afirmar que ter a documentação necessária para realizar o negócio em mãos agiliza muito o processo. Originais e cópias da identidade, CPF, comprovante de residência e comprovante de renda, além da certidão atualizada do registro de imóvel do fiador são os documentos que devem ser apresentados.

Dráusio Couto explica que, se o locatário estiver com a documentação em mãos, não tiver restrições bancárias por inadimplência e contar com fiador ou seguro-fiança, é possível assinar o contrato em cerca de três dias.

Cláudia Nazareth alerta que para conseguir alugar um imóvel que atenda às suas necessidades, o cliente deve procurá-lo com cuidado, em anúncios de jornal ou em administradoras próximas do local onde pretende morar, já que provavelmente as opções serão maiores. Ela sugere fazer a visitação ao imóvel, depois reservá-lo para a entrega correta da documentação para a efetivação do contrato.

Maria José Lima afirma que, nos bairros mais procurados de Niterói, em média, a espera dos clientes é de aproximadamente 15 dias pelo lar ideal.

Nova lei – As mudanças na Lei do Inquilinato entraram em vigor no início do ano e, pouca coisa mudou até agora. A dispensa da figura do fiador — o principal benefício da nova lei — não se concretizou ainda. Esse tipo de garantia continua sendo a mais utilizada no mercado. Segundo especialistas, o que falta é mudar a cultura da locação.

Preços diversificados por conta da localização e garagem

Os preços em Niterói variam de acordo com o perfil dos bairros. Mesmo entre os mais procurados, que ficam na Zona Sul de Niterói, os clientes devem ficar atentos. Os apartamentos de dois quartos têm preços diversificados por conta do tamanho dos imóveis, e da existência de dependências, números de vagas de estacionamento e áreas de lazer.

Icaraí, ruas como Moreira César, Gavião Peixoto, Maris e Barros e Miguel de Frias são o sonho de consumo de quem quer morar no bairro, por isso também têm os preços mais salgados, que variam de R$ 1,1 mil a R$ 2 mil mais taxas, o que pode levar o locatário a pagar mensalmente entre R$ 1,5 mil e R$ 3 mil de aluguel.

Variação – Em Santa Rosa, os valores dos aluguéis não diminuem muito, mas as taxas condominais e o IPTU são um pouco mais em conta. De R$ 800 a R$ 1,3 mil é a média das locações mensais, que agregadas a taxas de R$ 400, R$ 500, eleva a despesa mensal para preços entre R$ 1,2 mil e R$ 1,8 mil.

No Ingá, quanto mais próximo de Icaraí mais caro, e quanto mais próximo ao Centro de Niterói, mais em conta. A variação gira em torno de R$ 1 mil a R$ 1,8 mil, mais taxas.

Um outro bairro que “corre por fora” na preferência dos novos inquilinos é o Fonseca, na Zona Norte da cidade. O bairro, que conta com grande quantidade de casas e apartamentos antigos, atrai clientes por conta dos preços mais em conta, e unidades muitas vezes maiores que as da Zona Sul. A partir de R$ 500 e taxas em torno dos R$ 300 é possível morar em um dois quartos na região.

Agilizando a negociação

O vice-presidente do Secovi, Manuel Maia, dá algumas dicas para ajudar a encontrar o imóvel ideal. Segundo ele, para que um candidato à locação feche o negócio com mais rapidez é necessário procurar imediatamente as imobiliárias levando toda a documentação necessária.
“Esse procedimento facilita e agiliza a assinatura do contrato”, diz.

Não ter nenhuma restrição de crédito e, boas referências por parte da administradora que cuida do imóvel, também são essenciais. Para jovens locatários, principalmente estudantes, é recomendável que os pais os acompanhem durante a procura do apartamento e no fechamento do contrato.
"Não é obrigatório, mas é sempre bom ter alguém mais experiente por perto".

O Fluminense- 27 de setembro de 2010

Na prática, leis que estipulam limites de ruído não se aplicam aos condomínios

Sabe a Lei do Silêncio, que o carioca costuma evocar para reclamar do barulho do vizinho? Na prática, ela não é aplicada dentro dos condomínios, como mostra reportagem de Flávia Monteiro, publicada no Morar Bem deste domingo. É que não há quem meça o que ela estabelece: ou seja, respeito ao limite de 85 decibéis, das 22h às 7h - um ruído que, aliás, equivale ao burburinho ensurdecedor do trânsito na esquina da Nossa Senhora de Copacabana com a Figueiredo Magalhães, às seis horas da tarde. Isto porque, a polícia, se chamada, não dispõe de decibelímetros. Quem tem o aparelho são os técnicos da Secretaria municipal do Meio Ambiente, que, por sua vez, não fiscalizam condomínios.

A atuação do pessoal da secretaria se restringe a estabelecimentos comerciais, sinaleiras e templos religiosos, entre outros. E segue a lei 3.268, que impõe o limite de 55 decibéis para o dia. À noite, ele cai para 50 decibéis, o correspondente a uma reclamação muito comum em condomínios - o toc-toc de sapatos de salto.

Então, quem pode resolver a questão? O bom senso, ou seja, o acordo entre as partes. Na falta dele, o Código Civil, a ser usado pelo próprio condomínio ou, em última instância, pela Justiça. Ainda que não fale em decibéis, o código prevê punição para quem perturba o sossego alheio. Mas é preciso que assim determine a convenção.

- O Código Civil estabelece multa de até cinco vezes o valor do condomínio para aquele morador que prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais - diz Solange Santos, do departamento jurídico do Secovi Rio.

Segundo o Secovi Rio, o barulho é o principal problema nos condomínios. Supera até queixas sobre garagem e animais. No caso, dizem especialistas, a dica é tentar um acordo interno. Quando a perturbação vem de bares ou restaurantes vizinhos, campeões de audiência da secretaria de Meio Ambiente, vale recorrer ao Disque-Barulho, que recebe denúncias sobre poluição sonora.

O Globo - Publicada em 05/09/201

Valorização do mercado imobiliário de locações.

O mercado imobiliário de Niterói vem registrando altos índices de valorização, em especial na área de locações de imóveis. O IGP/M, índice utilizado para corrigir o valor dos aluguéis, não está refletindo o momento do mercado niteroiense que oscila de modo independente e muito além do índice do governo.

Nos últimos dois anos houve aumento de até 80% no valor dos aluguéis. Enquanto em 2008, a faixa de valor de um apartamento de 3 quartos em Icaraí era de R$ 1.000,00 a R$ 1.300,00, agora em 2010 o mesmo imóvel é encontrado entre R$ 1.800,00 a 2.000,00, podendo chegar a valores ainda maiores dependendo do imóvel.

O aumento da demanda e a falta de reposição de imóveis para locação foram os grandes responsáveis por alavancar o valor dos aluguéis. O capitalismo se mostra através de sua máxima, a “Lei da Oferta / Procura”.

Se por um lado o aumento dos níveis de emprego e de renda, e, o crescente interesse da classe média carioca nos bairros da região oceânica e da zona sul fluminense contribuíram para o aumento da procura, do outro, a diminuição das vacâncias (devoluções de imóveis alugados) também contribuiu para a redução da oferta.

O Grupo Imóveis, como um termômetro do mercado niteroiense, vem registrando uma diminuição de 50% no volume de contratações mensais nos últimos dois anos, sem que nossa carteira de imóveis tenha diminuído. Percebemos que a oferta vem reduzindo, não só em função do aumento da demanda como também em função da diminuição da circulação dos imóveis que já se encontram alugados.

Há que se considerar também o fator de aumento da permanência dos inquilinos nos imóveis alugados. Apesar de o tempo de locação dos contratos residenciais ser de 30 meses, este prazo vem se prorrogando na maioria dos casos.

Os inquilinos não estão mais se mudando como outrora! Estão preferindo ficar mais tempo no imóvel locado. A grande razão para que isto ocorra é o valor do aluguel que, nos contratos antigos, tem sofrido pequenos reajustes. Desta forma, manter-se onde está sai mais barato do que alugar outro imóvel no valor de mercado, que, certamente ficará mais caro.

Verifica-se então que, alugar um imóvel voltou a ser um excelente investimento, e, que as recentes mudanças na Lei de Locações também contribuíram para dar maior segurança aos locadores, o que vem a ser um indicativo para se investir mais neste mercado de Niterói.

Grupo Imóveis Ltda.