É para deixar qualquer inquilino de cabelo em pé, principalmente aquele que ficou mal-acostumado, em 2009, com as sucessivas quedas do IGP-M, índice que reajusta a maioria dos contratos de aluguel. Agora, os tempos são outros: o índice já acumula alta de 8,81% nos últimos 12 meses. E deve subir um pouco mais (algo entre um ou dois pontos percentuais) até o fim do ano, apostam os especialistas.
A questão é que, se no passado, a queda do índice não reduziu o valor dos aluguéis, fugir hoje dos reajustes vai exigir muito jogo de cintura. Mas, para os bons inquilinos, há sempre uma brecha para negociações. Segundo o especialista em finanças pessoais Roberto Zentgraf, o fundamental é observar o valor de mercado do aluguel:
- É importante verificar se o novo valor está acima ou abaixo do aluguel de outros imóveis semelhantes. Se estiver acima, o inquilino pode barganhar, pois não será difícil encontrar outro imóvel com preço mais em conta. Mas se já estiver abaixo do mercado, não há margem para redução — explica.
Segundo o vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi Rio), Manoel Maia, a alta do índice gera uma oportunidade para os proprietários compensarem a defasagem dos preços atuais em relação aos valores de mercado.
- O proprietário está no prejuízo há três anos, período em que as taxas ficaram negativas ou bem perto do zero – sustenta Maia. – Muitos contratos não tiveram reajustes ano passado e, pode ter sido raro, mas houve aluguéis que chegaram a ser reduzidos em função da deflação do índice.
O vice-presidente do Secovi dá orientação para que os contratos sejam respeitados:
- Contrato existe para ser cumprido, quando beneficia e quando traz prejuízo. É uma forma de se garantir que todas as cláusulas ali discriminadas sejam cumpridas.
Na avaliação do diretor de Locações da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Carlos Samuel de Oliveira Freitas, poucos proprietários realmente amargaram prejuízo. Ele explica que, com a crescente valorização dos aluguéis, muitos locadores corrigiram preços por meio de acordos com inquilinos:
- Alguns (poucos) aluguéis ficaram defasados, mas acabaram se ajustando naturalmente. Seja como for, cabe às partes negociarem um valor que esteja dentro do mercado.
O inquilino, por sua vez, pode se assustar com os preços praticados hoje. Em especial, na Zona Sul da cidade. Como se não bastasse a escassez de terrenos, as perspectivas de melhoria na infraestrutura e a implantação das UPPs fez os aluguéis registrarem altas astronômicas.
Bom pagador sai na frente
Mas o fato é que um bom histórico como inquilino conta pontos valiosos no mercado. Sendo assim, sai na frente quem nunca atrasa o pagamento e cuida bem do imóvel, diz o gerente de locações da imobiliária Protel, Leandro Claro:
- Via de regra, o inquilino que cumpre com seus deveres é bem visto pelo proprietário. Dessa forma, muitos locadores optam por reajustar o aluguel abaixo do índice para evitar o desgaste de ter que procurar outro locatário – diz.
Dono de dois imóveis, o aposentado João Gomes concorda:
- Demorei um ano e meio aguardando um processo na Justiça para retirar um inquilino inadimplente de um imóvel. Durante todo esse tempo, tive que arcar com condomínio, taxas extras, IPTU. Depois disso, abri mão do reajuste do aluguel de outro inquilino, que sempre pagou em dia – conta.
De qualquer forma, o gerente geral de Imóveis da Administradora Apsa, Jean Carvalho, acha que os aluguéis ainda estão defasados:
- Quando o índice ficou próximo de zero, muita gente negociou. Mas ainda assim, não foi suficiente para cobrir a defasagem que, em alguns casos, variava entre 40% e 50%.
Clima influenciou alta dos preços
De janeiro a outubro, a procura por aluguel na imobiliária aumentou 25% em relação ao mesmo período do ano passado. Por mês, são atendidos cerca de cinco mil pessoas interessadas em locação.
Segundo o economista Luiz Roberto Cunha, o IGP-M sofreu influência dos preços agrícolas (atacado e varejo), que subiram em função dos extremos climáticos: chuvas muito fortes e, em seguida, muita seca:
- Além disso, no primeiro semestre, o minério de ferro subiu mais de 100% no atacado. Por outro lado, a valorização cambial evitou que a alta dos IGPs fosse ainda maior. A expectativa é de que o IGP-M feche 2010 próximo de 10,5%, ou seja, ainda teremos altas em novembro e dezembro, mas abaixo do 1% de setembro e outubro.
O IGP-M é uma composição de três índices: o de preços por atacado (IPA), de preços ao consumidor (IPC) e o nacional da construção civil (INCC). O primeiro deles é influenciado pelos preços do diesel e do minério, commodities com cotação internacional.
Rentabilidade de imóveis é maior em vila Isabel, informa pesquisa
A alta do IGP-M é só mais um fator a pressionar os aluguéis no Rio. UPPs, Copa 2014, Olimpíadas, além da melhoria do poder aquisitivo, são outras explicações para a alta dos preços de locação na cidade, dizem especialistas. E quanto mais caros ficam os aluguéis, maior é a rentabilidade dos imóveis.
Levantamento do Centro de Pesquisa e Análise da Informação do Secovi Rio (Cepai) revela que foi em Vila Isabel e Botafogo que os imóveis residenciais registraram a maior rentabilidade em outubro. Em seguida, vêm Centro, Copacabana e, empatados, Barra da Tijuca e Ilha do Governador. Na pesquisa, o ganho de renda é definido pela proporção entre o valor da locação e o valor de venda do imóvel.
No topo do ranking, Vila Isabel alcançou 0,57% de rentabilidade. No bairro, o valor do metro quadrado para locação é de R$15,64 enquanto o de venda é de R$2.765. Em seguida, vem Botafogo, com 0,55%, sendo de R$35,33 o metro quadrado para locação e de R$6.475 o de venda. O Centro, onde se registra rentabilidade de 0,51% (R$20,37 e R$3.980), está em terceiro; e Copacabana, com 0,47% (R$32,17 e R$6.902), em quarto.
Na quinta colocação, empatados com 0,46%, estão Barra da Tijuca, onde o metro quadrado para locação é de R$25,63 e o de venda, R$6.475; e Ilha do Governador, com R$8,95 e R$1.966, respectivamente.
Fração mais baixa não significa desvalorização
Segundo o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider, a boa colocação de Botafogo e Copacabana se deve a fatores como a influência positiva das Unidades de Policiamento Pacificadora, além, é claro, das obras de infraestrutura previstas em função dos eventos esportivos.
- Já bairros que tradicionalmente apresentam valores mais elevados, como Ipanema (0,38%), Lagoa (0,37%) e Leblon (0,39%), acabam tendo a rentabilidade mais baixa, já que o denominador da fração é mais alto, o que não significa que eles estejam se desvalorizando, muito pelo contrário – explica Schneider.
Fonte: O Globo, Flávia Monteiro 07/11/2010
